12 月 27 日，嘉实京东仓储基础设施 REIT 发布公告，京东集团创始人刘强东拟在二级市场增持不超过 1 亿元。
据统计，该基金最近 30 个交易日的平均单日成交额约为 1024 万元，个别交易日甚至仅有三四百万元的规模，因此前述 1 亿元的增持事项无疑对二级市场的交易价格有一定支撑作用。此外，在行情持续磨底之时，年内已有华夏合肥高新创新产业园 REIT、华安百联消费 REIT 等多只基金官宣原始权益人在二级市场的增持事项。
刘强东增持嘉实京东仓储基础设施 REIT
12 月 27 日，嘉实京东仓储基础设施 REIT 发布公告，京东集团创始人、董事局主席刘强东作为基金原始权益人之一致行动人，基于对基金及物流基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，自公告之日起 24 个月内通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额，增持金额不超过 1 亿元。
据统计数据，截至 12 月 27 日，嘉实京东仓储 REIT 在二级市场报收 2.76 元，年化派息率为 5.79%。此外，最近 30 个交易日的平均单日成交额约为 1024 万元，个别交易日甚至仅有三四百万元的规模，因此前述 1 亿元的增持事项无疑对交易价格有一定支撑作用。
REITs 整体行情磨底之际，年内原始权益人或一致行动人对公募 REITs 的增持时有出现。
12 月 27 日，华夏合肥高新创新产业园 REIT 公告，本基金原始权益人合肥高新股份有限公司自 2023 年 12 月 26 日（含）起不超过 12 个自然月，计划增持本基金基金份额不超过 2800 万份，不超过本基金已发行基金总份额的 4.00%。截至公告披露日，增持计划实施期限已届满，合肥高新股份累计增持本基金份额 2594431 份，占本基金已发行基金总份额的 0.37%。本次增持计划实施完成后，本基金原始权益人合计持有基金份额比例从 25% 增加至 25.37%。
8 月份，华安基金公告，旗下华安百联消费 REIT 在 8 月 16 日上市首日，获得原始权益人上海百联一致行动人合计通过上交所竞价交易方式增持 1084.49 万份，占发行总份额的 1.084%。
3 月，中信建投国家电投新能源 REIT、中航京能光伏 REIT 等两单新能源 REITs 均宣布获原始权益人增持。
折价率高达 15.99%
资料显示，嘉实京东仓储 REIT 于 2023 年 2 月 8 日在上海证券交易所上市，是首只民企仓储物流 REIT，其底层资产包括京东集团位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区，合计建筑面积约 35.1 万平方米，均系稀缺的高标仓。
与嘉实京东仓储 REIT 增持公告一同披露的还有底层项目的续租情况公告：基金目前持有重庆市巴南区京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、廊坊市开发区京东亚洲一号廊坊经开物流园项目和武汉市东西湖区京东商城亚洲 1 号仓储华中总部建设项目。
其中，廊坊项目、武汉项目当前租赁合同正常履行，租期均未到期，按照相应租赁合同的约定，2025 年租金单价将比 2024 年继续增长3%。此外，重庆项目公司与主要承租人重庆京邦达物流有限公司的租赁合同将于 2024 年 12 月 31 日到期。重庆项目可租赁面积 184,568.56 平方米，整体出租给重庆京邦达，2024 年执行净有效租金为 23.98 元/平方米/月（含税含物业费，下同），且自 2025 年 1 月起，续租首年起始净有效租金为 20.16 元/平方米/月。
据三季报，嘉实京东仓储基础设施 REIT 在三季度内继续保持了稳健的增长态势，实现了收入 2702.65 万元，净利润高达 694.62 万元，同时，经营活动产生的现金流量净额约为 2926.60 万元。
值得一提的是，虽然基本面企稳，但在二级市场方面依旧长期处于折价状态，截至 12 月 27 日折价比例约为 15.99%。不仅如此，高速公路、产业园和仓储物流等相关产品也均是折价“高发区”，相反清洁能源、保障性住房等均有相当比例的溢价。
海通证券认为，仓储物流园区的商业模式正在经历从“物流设施”向“物流生态”的深层转变，未来行业将持续获得政策和资本的双重推动，为经济高效运转提供强劲的支撑。而仓储物流 REITs 不仅是一种资产证券化的形式，更是未来供应链优化与物流效率提升的重要基础，获得政府近年来的大力支持。
复盘过去三年产业园 REITs 二级市场表现，中金公司认为基本面波动是产业园 REITs 估值调整的主要因素。今年以来，在经历过充分估值调整后，叠加部分项目出现经营触底企稳迹象，产业园 REITs 估值出现修复企稳行情。
中金公司表示，产业园项目基本面正处于筑底阶段，且估值或已位于合宜区间，具备中长期配置价值。
高比例分红吸引险资布局
12 月 17 日，华安张江产业园 REIT 公告了年内第一次分红。分红次数方面，年内华夏和达高科 REIT 和华夏合肥高新 REIT 已经完成了 5 次分红，中金山东高速 REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT 等也完成了 4 次分红。
中信建投基金基金经理徐程龙表示，公募 REITs 的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。他还指出，公募 REITs 在我国作为一种新兴的投资品种兼具股性与债性，募集的资金主要用于投资具有稳定现金流的基础设施项目，其与股票、债券等传统资产的相关性较低，具有收益稳定性高、投资门槛低、流动性高等优点。
稳健的分红还吸引了风险偏好更低的险资布局，在 12 月 25 日最新上市的华安外高桥仓储物流 REIT 战投名单中，出现了太平洋人寿、泰康人寿等机构。
此外，11 月 21 日招商高速公路 REIT 的战投名单中，中国人寿、平安人寿、人保寿险以及紫金财险分别通过产品账户或自有资金成为该 REIT 的战略投资方，保险公司的战略配售和网下配售份额之和占总份额的 14.74%。
华北某公募人士指出，险资在投资方面更看重整体收益的稳定，倾向于配置多元丰富的资产，公募 REITs 的项目资产大多有比较稳定的现金流，是险资青睐的投资对象，尽管二级市场会有价格波动，但也符合保险资金的长线投资属性。
责编：汪云鹏
校对：杨立林
