房间爆满、转让费飙升,扎堆开民宿能赚钱吗?

  深燃(shenrancaijing)原创

  作者邹帅

  编辑唐亚华

  旅游业回温,民宿人也苏醒了。

  最近出去旅游过的人应该很有体会,热门城市的民宿和酒店全都供不应求。有大理的民宿主表示,春节期间民宿爆满不说,半夜提着行李叩门找房的游客也不在少数。涨价的涨价,创业的创业,机会就在眼前,谁都不想放过。

  创业者观察到,一家民宿刚放出转让消息,就紧跟上几个准备接手的新人,转让费不再如前几年一样低迷,从几万块飙升到如今的几十万。有人租房,有人买房,也有前民宿从业者看到了复苏迹象,准备再试一次。

  民宿是红极一时的创业项目。不局限于把一间空房收拾收拾租给游客,以院落、洋房等形态展现的“网红民宿”“精品民宿”等也曾经炙手可热 。旅游业遭受重创,去年爱彼迎退出大陆市场,很多人感慨,民宿行业的热潮退去,这门生意真的不好做。

  眼下,民宿行业似乎看见了一丝曙光。重整旗鼓的老玩家,踌躇满志的新玩家,共同来到了新阶段。前期重投入,中期重运营,后期重品牌,民宿这行的底层逻辑似乎没变。同时,固化的产品形态需要创新,近几年产生的新市场亟待开垦,民宿还更需要像一个“人”一样,讲出自己的故事。

  无序竞争和至暗时刻已经过去,民宿需要发展,也需要回归。

  旅游行业复苏,“我决定辞职开民宿”

  去年 11 月底,盼安来到大理旅居。从深圳快节奏的生活抽离出来,盼安原本只把大理当作一个短暂喘息的落脚处,没想到,进入 2023 年,她的身份从“裸辞的财会人”变成了“预备民宿主”。1 月,盼安从当地人手里租下一个小院,开始了民宿的筹备工作。

  这是一栋云南白族特色建筑,两层,共 6 间房。盼安自己住一间,剩下 5 间将统一装修向外出租。“找院子的时候我最主要的标准就是采光。这家正好是院子和房间里都能晒到太阳,所以就租下了。”从这个房子的硬性条件来看,租金在大理不算贵。盼安算过,保证 50% 入住率,月租价格稳定在 1500 元-2500 元之间,一年就能收回房租成本。房间少,所以她还是很乐观的。

  打动盼安的是这扇古朴的小红门 / 受访者供图

  疫情政策放开之后,旅游回暖,相关的从业者都嗅到了复苏的气息。盼安表示,大理民宿面向游客的价格也在涨,疫情前月租 1000 块钱左右,低的还有几百块的,现在不少都要 2000 块钱往上。调查市场的时候,盼安看到大理有不少民宿在转让,同时也有新人在询价选址。她租下的是一间刚刚盖好的新房。古城附近的村子里一直有还在建的小院,有可能会做民宿。

  常青也是在看到旅游业回暖迹象之后,准备重新开始做民宿。她在哈尔滨有一家二层 loft,以前和平台合作做过民宿,后来转为长期出租,现在她感到民宿的好时机可能又要到了,决定再试试。常青告诉深燃,她的邻居也在做民宿,特意买了房,在装修上也没少投入。常青看到这些,甚至有点没反应过来,怎么大家都开始做民宿了?

  Nia 今年 27 岁,她也是在疫情政策放开这个节点前后创业的民宿主,她形容自己的“慕山民宿”是大理古城里面成百上千个民宿中很普通的一个。和盼安的故事相似,Nia 去年 9 月底从自媒体行业离开,来到大理旅游。待的时间久了,闲不下来,又热爱尝试新事物的 Nia 和朋友一起从别人手里接下了现在这个有 7 间客房的小院。因为算是成品,Nia 只调整了一些软装,前期投入了 16 万元,房间价格定在每晚 128-238 元之间。

  刚接手民宿的时候,防疫政策还没有调整。Nia 说,直到今年年初,她才发现她是在最好的时机入局的。“现在很多民宿转手的费用变高了,可能也是受到市场回暖的影响。”

  转让民宿涨价且抢手,做民宿的也感受到了滚滚热度。“基本从开业到现在每天都是满房。本身房间也不多,再一个是开业不久就遇到了旺季,房间需求量很大。这个春节大理民宿爆满,还有很多人是提着行李深夜过来敲门找房的。”Nia 表示。

  Nia 的民宿刚开业的那天,她并不兴奋。刚开始成为商人,刚进入一个新的行业,那时候疫情政策还不甚明朗,一切都是未知的。然而,旅游业从沉睡到苏醒似乎就发生在一夜之间,像 Nia 一样的新民宿主,都在感叹自己是幸运的。

  2023 年 1 月 1 日,新疆禾木,桂锦的“山海归宿”开业了。辞旧迎新,他觉得这是个好日子。从筹备到开业,经历了差不多一年时间。“去年 2 月开始筹备,6 月开始装修,8 月疫情爆发就停了,一直到 12 月底。放开之后,我们才把装修的收尾工作做完。本以为去年 8 月底就能开业,不过经历了这么多,在 2023 年第一天开业也挺有纪念意义的。”桂锦告诉深燃,从开业一直到 2 月 5 日,8 间客房基本都是满的,春节期间更是很早就预定满了。“从咨询量来看,2 月 5 日之后的客流应该也没问题。”

  Nia 算了一笔账,按最低的 128 元房费来算,扣除房租、水电、网络、布草及清洁用品的成本,一间房一晚能挣 35 块钱,利润率大概 30%。7 间房全满的话,一晚上的利润有 245 元。

  深燃在和创业者交流时发现,比起上一批入局者,现在的民宿主更为“原教旨主义”,也更为谨慎和理性。他们深知在现阶段,模式趋同、跟风淘金的时代已经过去,现在要做民宿,拼的就是产品。另外,“网红”是把双刃剑,民宿很难像酒店一样在平台上获得持续不断的曝光和订单,它的个性与风格需要借助社交平台体现。民宿主的思路也在转变,首先成为“网红”,让民宿拥有灵魂,再慢慢摸索自己的生财之道。

  “只求不亏”,民宿依然没那么好做

  一直以来,民宿这门生意都充满了矛盾。

  说入局门槛,有人觉得只要有房就能开,日租的收益又高,稍微装点一番,就能轻轻松松赚到钱;有人却重视“民”和“宿”的结合,装潢、服务、风格,还有民宿主与房客的沟通交流,这些都需要时间、精力和金钱。说发展前景,民宿的A面是,只要有出行,就有生意,这些年来游客对于住房质量的要求在提升,给了民宿很大关注度,综艺节目也带火了不少网红民宿。但B面是,过去三年,倒闭、亏损的民宿数不胜数,去年民宿平台爱彼迎也退出了大陆市场,大家感受到了这一行的举步维艰。

  开一家民宿,前期要选址、租房、装修,必要的话还需要提前雇佣人手。实际运营中,还有日常的水电、网络、布草清洗、硬件修缮等支出。业内人士表示,民宿基本都是三年一小修,五年一大修,这部分支出也要放在计划内。除基本日租和长租收入外,拥有十几间客房的大民宿尚可以用餐食、酒水、活动等创收,小民宿的收益来源就相对单薄了。

  前期投入不小,决定了这门生意无论如何都谈不上好做。业内的经验是,民宿的黄金期是3-5 年,这段时间如果不能回本或者盈利,后期就更难了。在深燃与新一批入局者的交谈中,比起赚钱,他们的目标是不亏,保证长期经营。

  桂锦的“山海归宿”/ 受访者供图

  前期筹备的时候,禾木的从业者就建议桂锦,受限于禾木经营季节短、运营成本高等特殊性,不用装修得太好,因为一定会亏本的。“我的房租一年 40 万,装修投入了 340 万。按 5 年来均摊,每年成本 110 万。运营成本我预估每年 70 万,包括水电人工,还有提供给房客的服务。所以一年的成本就至少有 180 万。”桂锦表示,现在光是民宿的运营成本就占了营收的 40%。

  他说,民宿平时的价格是 2200 元一晚,旺季 2500 元,禾木的淡旺季差距很大,淡季的时候可以说是一个游客都没有。他的民宿预估全年做 90 天生意,实际上禾木的经营季节有 180 天。桂锦粗略计算,180 天里他做 90 天,全年入住率达到 50% 就能保本,“但如果我们做得足够好,做到了 100 天、120 天甚至 150 天,说不定就能快点回本或盈利。”

  辞职之前,Nia 的月薪是 2.5 万。“现在一个月到我手里也就几千块钱,不够之前的零头。”Nia 笑言,喜欢穿搭的她现在都不买新衣服了。

  民宿到底赚不赚钱?即便是现在还在摸索期的新创业者们,也已经见识到了,旅游业回暖之后,民宿爆火,有经验的经营者迅速调整价格,翻倍加价的现象。旺季涨价,在行业内也是常规操作,但涨价的手够不够狠,直接关系到能赚多少钱。曾有热门旅游城市的民宿老板向媒体表示,亏了三年,但放开后一个月的利润差不多就能抹平此前的亏损。

  Nia 也说,和她同等级的民宿,过年期间的价格都提到五六百元了。但她没有涨价到这个程度,“我觉得我的民宿的价格要和品质相匹配,再者过年也属于我们的试营业阶段,价格不是我们唯一关心的点,我们还是想在这段时间得到房客的真实感受和评价。”

  “每个人都有自己的生财之道。”在他们眼里,盆满钵满,一飞冲天的故事不是没有,但这严重依赖民宿的溢价空间,以及一些机遇和运气。所以,这一行里更多的普通从业者还是只能用时间慢慢磨出自己的路子。

  盼安的“二三小院”计划只做月租,完工期预计在 3 月,她要等那时候看看市场再决定租金。不过,她很确定的是,一是尽量不做日租,减少投入和损耗,二是不能只靠民宿吃饭。盼安已经在找会计的工作了,虽然工资可能只有五六千,比起在深圳的时候近乎腰斩,但她算了算,加上民宿的预估收益,能回到以前的收入水平她就满足了。

  有观点认为,城市民宿没有多少运营技巧,降价和增加销售渠道是相对踏实的方式。此外,有从业者表示,自己关注过民宿代运营的模式,能协助节省民宿经营者日常成本,开源不好说,但一定能节流。

  以上都是过来人的“术”,而回归民宿的“道”,还是风格与服务。民宿这个概念里面包含着“民”,区别于酒店、青旅、客栈,“原教旨”民宿更强调经营者与房客的沟通交流,其中服务当然是重要性靠前的一项。

  做民宿,急需回到产品至上的时代

  过去三年,每个行业都经历过洗牌,冰火两重天的故事每天都在上演。重投入、依赖旅游业、淡旺季差距明显,民宿这个小众的行业也未能幸免。天眼查数据显示,2020 年-2022 年,全国新增民宿相关企业数量分别为 2.8 万、3.3 万、3.4 万家,同时期吊销及注销企业数量为 3555 家、5610 家、3890 家,2019 年该数据为 2772 家。可以看到 2019 年-2021 年,退场的从业者持续增多,2022 年暂有放缓趋势。

  2016 年-2019 年,可以说是民宿行业风生水起的时期。倒闭、亏损的剧情,是从疫情爆发后愈演愈烈的。黯然离场的过来人没少留下失败的教训,民宿撑不下去的原因无非就是,出行减少,没有收入,投入太多,可能都还没回本,却还要在鲜有人入住的情况下,继续支出房租。

  实际经营中也是一地鸡毛。有多年民宿经营经验的从业者曾向媒体表示,除了要时时刻刻和金钱打交道,还要处理很多琐碎的事务,查空房、算库存、整合平台的消息,客人入住也要接待。民宿要做的工作跟酒店并无二异,但民宿的人手更少,产品很难标准化。有人戏称,做民宿最快乐的就是两天:开业那天和转让出去那天。就连刚刚入局不久的桂锦都经历过类似的至暗时刻,“装修拖到 10 月的时候,基本没钱了,每天早上睁眼就是想,我今天上哪儿才能搞到钱?”

  眼下,进入新阶段,摆在民宿经营者面前的还有新课题。几位从业者在思考的问题是,民宿应该与 OTA 平台产生强捆绑吗?具有个性化风格的民宿,能在平台上跟具有标准化、规模化优势的酒店产生竞争吗?常青经过实践,对平台的效果存疑。“半年就租出去三次,只赚了三四百块钱。”不过她也承认,作为一个风格化不明显的民宿,很难形成竞争优势,入住率低也有情可原。

  而且,现在真正适合民宿气质的平台并不多。有开民宿计划的人士表示,让她望而却步的第一点就是,爱彼迎可能很难回到大陆了。如果没有平台的流量,民宿主势必就要承担起拓客的重任。

  Nia 在她的小红书账号@霓霓斯 lee 上记录自己开民宿的日常 / 受访者供图

  “现在在美团、携程订房间的人也很多,但是越来越多的老板都开始做自己的账号了,因为竞争越来越激烈,同质化越来越严重,大家都想以一个新的方式把自己的民宿展现给目标受众。”曾有民宿主提出了相似的观点:如果民宿没有故事,那就不是完整的民宿。

  桂锦的客源全部来自社交平台,没上 OTA 平台。他说,从装修到开业,网友见证了其民宿的从无到有的过程,也就积累起了彼此的信任。他计划还是继续分享相关内容,让大众更全面地了解民宿,包括这件事的快乐和心酸。

  另一个难题是,江浙沪、西南、三亚等地的民宿业竞争日趋激烈,新入局者要更用心打造自己的故事,才能脱颖而出。对于未来的扩张计划,Nia 持观望态度。“在保证我们目前民宿服务质量的基础上,可以适当增加一些房间。”

  离开热门市场,到尚未开垦的新市场找机会,也并不是易事。禾木位于新疆阿勒泰地区布尔津县,是个美丽且商业气息不浓的山村。新疆旅游越来越流行,从业者感到这里有市场,但也意味着这里的一切还处于早期。

  桂锦向深燃举例,民宿的洗手台盆设计成台下盆,当地的施工队做不了。他只好在佛山买了洗手盆,寄到福建做大理石台面的工厂,把洗手盆装进台面之后整件打包发到乌鲁木齐,再驱车拉到 11 小时车程外的禾木。装修、进货,甚至布草的洗涤,都要大量的时间和金钱,“有时候运费都比货贵。”

  但桂锦也觉得,在其他地方筹备一家民宿相对简单,供应链、物流都相对成熟,那也是从业者一步步趟出来的。“在新疆禾木做一家高品质民宿很难,但这些事总归要有人开始去做,做的人多了,也许就不那么难了。”

  行业内也有乐观的声音。疫情淘汰了一批急功近利,噱头至上的民宿主,市场交还给了留下来的,和准备以良好心态加入的从业者。未来,运营一家民宿不只是挂上平台就坐等客人上门那么简单,打磨产品,把民宿当作一个有血有肉的“人”来运营,是以后的趋势,同样也是一种回归。

  *题图来源于视觉中国。应受访者要求,文中常青为化名。